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随着2026年2月结束，上海楼市迎来2026年“春节月”的收官。随着2月上海楼市收官，也即将迎来大家期待的“小阳春—金三银四”。 虽然此次2月迎来了史上最长的春节假期，上海楼市也同步按下了“暂停键”，但是纵观全月虽然网签量出现了“大幅下滑”，但是事实远不是网签数据这个简单的表象，还是有不少亮点的。那么上海2026年2月份楼市具体表现如何？ 老规矩我们从新房、二手、土地等多方面来回顾一下2026年2月上海楼市的市场表现： 从网签数据来看，2月上海楼市:新房&二手均环比下降但是受春节因素影响新房供应量也是大幅减少，二手网签实现破万，价格实现止跌！下面我们来回顾一下上海楼市2026年2月的的情况：我们先看一下网签数据！ 2月新房网签总数：6447套，环比降约56.78%2月二手网签总数：11315套，环比降约50.45%
2026年2月二手房数据汇总：2026年2月上海二手房（含商业、车位等）累计网签套，日均网签约404套； 环比1月22834套，总套数环比跌约50.45；日均网签约737套，日均跌约45.18%。而同比2025年2月二手房网签量则是下跌约32.4*2025年2月二手网签16742套从全月成交日历来看，2月未出现单日网签破千，这也是继2025年7月以来第二个月全月网签未有单日网签破千的月度。 但从网签量来看，的确2月网签量较上个月出现了“腰斩”，但是实际情况并非如此。首先2月份受完整9天春节长假影响，若剔除掉假期来看，2月份日均网签量依旧有596套左右，接近600套，回看近五年1-2月的日均网签数据，今年2月的数据也算突出的。
而且即便遇到了最长春节假期，2月份网签量也不是近5年最低的1月的“开门红”表现，也证明了市场活跃度依旧存在的。 而且回看上海近5年上海二手2月份数据，如果对比2月份有完整春节假期的，就是2022年2月和2024年2月，那么2022年2月仅下滑10%，而对比2024年2月则是大涨50.78%，这足以说明今年2月份二手市场的活跃度。 注：2022年2月12578套、2023年2月19200套、2024年2月7504套、2025年2月16742套
从数据上来看，2月上海二手的网签量虽然下滑厉害，但是依然实现了破万，即使有春节因素影响，日均网签量依旧能达到约600套，市场的活跃度足够。
而且需要注意的是，来到2026年2月，二手房价格终于稳住了，环比止跌了！
那么关于上海二手市场大家一直关注的如挂牌价、成交价、成交结构等这些方面有新的变化吗？
我们抛开网签数据看指标！
下面我们将从挂牌量、挂牌价、成交价、成交结构等方面来呈现出相对真实的2月份二手市场！
先看成交价，转折来了，2月二手的成交价止跌了！
根据统计，2月上海成交均价约48340元/㎡环比2026年1月上涨0.1%，同比下降约10.2%，这是自2023年5月以来，连续33个月下滑后，首次出现止跌。
要知道此次价格上涨可是在没有新政推出情况下，实现逆袭的，可以说是含金量十足。（沪七条出台时间为2/25日，网签反馈计入3月份）
当然也要清晰的认识到，2月份的0.1%环比涨幅，还谈不上真正的“稳步上涨”，但是这次止跌的意义更大于数据，起码市场有了止跌的希望！
冬去春来，大家期待的“花开”不远了。
再看挂牌价和挂牌量方面：
根据上海头部中介机构数据显示，2月份上海二手挂牌均价约56326元/㎡，较上月底上涨了约0.2%。自2026年1月以来已经连续2个月挂牌价上涨，虽然涨势微小，但是势头不错！
简单来说，随着前期大部分低价房源的成功去化，剩下的房源自然价格就会出现上浮！
再来看一下挂牌量，根据上海头部机构链家数据来看，挂牌量继续下滑！在2026年1月底，链家外网挂牌量约8.2万套，而到2月底这周，挂牌量仅有约7.8万套了，较上月下降约4.6%，再次少了4000多套。
这也是上海链家挂牌量首次跌破8万套！
从挂牌量上来看，虽然2月上海的二手挂牌量出现了大幅下降，但是也要注意的是后续常规的挂牌高峰期，如3-4月，包括2月底出台了“沪七条”新政后，带来的挂牌量新增影响。现阶段的挂牌量依旧有潜在压力，没有到放松阶段。
那么2月上海二手房市场成交结构是什么样的呢？
根据相关数据统计，2月上海二手房300万以下房源成交占比依旧是市场主流，虽然较1月份回落2个百分点，依旧达到61%。这也跟市场反馈出的行情基本一致，依旧是低总价的市区老公房以及持续受到降价压力的郊区二手中小户型，持续入市交易，同样也符合现阶段刚需购房群体的购房预算。
低总价为二手市场成交主流，好的一面是保证了上海二手市场的流动性，但也要看到上海的二手市场或者上海买房市场只有刚需交易是远不够的，还要改善群体的入市流通，这也是一直以来强调的“置换链”要贯通。
这就是当下2月上海二手市场的现状。
值得肯定的是，上海二手市场出现了稳定的苗头！
而且伴随着2月底的“沪七条”新政加码，也许很快将会让上海二手市场来到“量价企稳“阶段！
2026年2月新房数据汇总：
2026年2月上海新房（含商业、车位）累计网签6447套，日均网签约230套， 环比1月14918套，总数环比下跌约56.78；日均网签约481套，下跌约52.18受春节假期影响，2月新房网签量再次下跌，成交均价同步环比下跌。根据统计，2月份全市新建商品住宅成交均价约73977元/㎡环比上月下跌5， 不过比去年同期上涨4.4%
再来看一下2026年2月份上海新房的供应、认购、开盘情况：新房过会：2月上海新房累计官宣过会2个批次新房，共6盘774套，可以看到本月新房供应量受春节影响大幅缩水，较2026年1月下降约58.5%； *2026年1月过会19盘1866套
新房认购：2026年2月份上海新房新取证开启认购项目仅有4个，较2026年1月份17个下降约75%*包含单盘多批次自然，2026年2月，无新房项目触发积分2月开启认购的四盘中，仅有一盘对外公布数据，杨浦新江湾板块的「建发海宸」认购率44%； 其余三盘均未对外释放数据，其中浦东张江板块的「斯坦福花园」、青浦徐泾板块的「灿辉·晶萃173」均官宣取消了摇号选房；不过另外意外的是首开热销的嘉定南翔红盘「大华·星屿」此次二批次加推却未对外透露数据。注：以上数据统计均为2月份开启认购项目，包含仍在认购中项目，数据为人工统计，实际以官方为准
新房开盘：2月上海新房完成开盘5次，其中无触发积分项目，更有3盘因为认购人数过少官宣取消摇号，新房市场销售压力依旧不小。 从开盘数据来看，仅有的两个摇号开盘项目也未对外透露数据有3盘官宣取消摇号，分别为：浦东张江「斯坦福花园」、青浦新城「联发·时光新澍二批次」、金山新城「建发·瑞湖一期」，其中「建发·瑞湖」为项目首开。
通过2月份新房入市、开盘数据就可以发现，受春节假期影响，本月新房供应量出现了大幅缩水，网签量也同步收缩，本月新房更多的为已上市新房的续销为主，根据统计2月新供应新房实际成交1240套，环比下降44%，同比下降更是高达47%，而且各环线、总价段、面积段的成交套数基本上都是普降！ 不过2月上海新房库存则是实现两连降。 那么具体的来看，今年2月的新房成交结构有什么变化呢？ 2月上海成交新房虽然各环线都普跌，但是差异还是很明显，无论是环比跌幅还是同比跌幅，内环内、中外环间跌幅最大，环比跌幅均超过50%同比跌幅更是超过60%。 再看2月新房成交总价段部分，2月新房供应少了“豪宅”的身影，因此500-700万成为2月份新房成交总价主力，超过20%，而且1000万以内总成交占比达到70%。刚需+改善，成为2月新房的主流！还有一个好现象，新房库存连续两个月下降了！截止到2月底，上海目前新房库存套数为5.11万套左右，这是自2025年12月库存高点后，连续两个月下降了。 跟库存套数一样，库存套均面积也出现了稳定，已经连续三个月稳定在118㎡左右了。这也意味着，现阶段库存新房销售压力依旧在刚需面积段+远郊区域，再叠加后续新规产品入市，“老旧产品”新房销售压力面必然进一步加大。 不过我们也看到，远郊区域新房销售压力面是大，但是如果产品力足够优秀，远郊区域的新房也能受到本区域改善客群的青睐。同样伴随着今年大量城市更新项目的推动，这也会影响相应区域的新房库存压力。 从2月新房入市数量、成交均价等来看，固然有春节假期的影响问题，当然也有开年各大房企的计划调整，使得上海新房2026年开局两个月看起来并不算“火”。 当然新房市场本来就有周期性高低，这也很正常，随着“225沪七条”的出台，使得我们对到来的3月更有期待了。
2026年2月土地市场汇总：2月份上海土地供应市场同样比较平淡，无集中土拍，也没有协议转让。仅是在2月25日官宣了2026年第二批次集中土拍明细，仅1宗涉宅用地，来自长宁中山公园板块。
公开数据显示，过去15年间，长宁区在招拍挂市场上仅成交4宗住宅用地，合计建面仅12万方出头，且均位于内环之外；新房历年推盘量从未突破500套，占全市供应比重仅0.1%。
这块地大概率将刷新长宁宅地单价纪录。
其中，E1-17地块占地约4490.52㎡，容积率2.4，建筑限高50米，需配建500㎡社区文体设施；E1-21地块占地约24508.81㎡，容积率2.67，建筑限高80米，需配建4000㎡公共服务设施（含1000㎡商业及3000㎡文体健康设施）。 两幅地块合计可开发住宅面积约7.2万方。从容积率和限高来看，未来大概率形成小高层+高层的组合产品。 这块地的热度可想而知，必然会让多家实力房企激烈争夺。我们也会持续跟进上海最新土地市场资讯！
小编观点：随着2月结束，2026年的上海楼市即将迎来今年的“金三银四”，从网签数据数据反馈来看，新房、二手又顽疾，更有亮点。 更看到的是上海楼市强大的自我调节力和活力，不过也不能忽视依旧存在的问题面，2026年的上海楼市依旧充满挑战。不过2月在政策层面终于迎来了大家翘首以待的新政！1、225沪七条新政2026年2月25日，上海楼市发布“沪七条”，进一步优化房地产政策。其中包括非沪籍限购进一步松绑、加大公积金贷款支持力度、房产税政策优化等七项举措，自2026年2月26日起施行。 关于住房限购
非沪籍外环内购房，社保/个税3年改1年
非沪籍社保/个税满3年，外环内可增购1套（等同本地居民家庭待遇）
居住证满5年非沪籍人士，上海全市范围可购1套
关于公积金政策
首套最高额度从160万元提高到240万元，二星绿建上浮15%，多子女家庭上浮20%，叠加起来，最多可达324万元。
公积金贷款认房不认贷，名下无房就是首贷，名下1套就是二套贷款。
扩大对多子女家庭贷款范围，第二套额度也能上浮20%。
关于房产税
成年子女家庭在本市唯一住房，2026年1月1日起免征个人房产税。（原来是首套，卖一买一要交房产税；现在卖一买一不征了，支持置换。）
简单的概括一下，就是进一步降低在沪购房门槛，增加购房套数，支持多子女家庭改善型需求，提高公积金贷款额度。全面促进上海楼市的稳定，带动置换链条的顺畅，促进各类购房需求的进一步释放，带动新房、二手市场的去库存。 2、没降息，LPR不变！2月24日，2026年2月最新Lpr最新报价出炉，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，均较上月不变；自2025年5月下调10个基点之后，LPR已经连续9个月未变。根据央行最新LPR，上海房贷利率执行情况如下： 首套：3.5％-45BP=3.05% 二套（主城）：3.5％-5BP=3.45% 二套（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）： 3.5％-25BP=3.25%不管怎么样，2026年2月上海楼市自身既有二手房价止跌的亮点，又有月末沪七条新政的出台。足以说明，上海的楼市自身有足够的活力，而且还在积极的调整，又出台了重磅政策，这也自然提升了更多人的信心！尤其公积金贷款额度大幅提升，也使得更多刚需购房者降低了购房成本，这也加速了更多的刚需购房者上车。随着2月份结束，2026年上海楼市即将迎来传统“小阳春—金三银四”时期，市场能否实现“量增价稳”的复苏局面，这一点很重要。 还有“225沪七条”的政策影响面能持续多久，能否借此契机实现“爆发”？ 这也是很多人予以关注的，到来的3月，也许会很大程度决定2026年上海楼市的走势，是迎来新的局面还是跟以往一样“转瞬即逝”？ 我们一起期待3月上海楼市的表现！记住，市场不会一直低迷，也不会一直一路狂欢！最后，请理性决策买房还是卖房！
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